Hoteles

El turoperador británico, Thomas Cook, ha visto multiplicadas por seis sus pérdidas durante este primer semestre fiscal del año 2019. Durante este periodo, el valor de sus acciones se ha desplomado hasta llegar al precio de 12 libras, lo que sumado a la depreciación de la libra esterlina y la pérdida de poder adquisitivo del turista británico, conforma un panorama muy negativo para los establecimientos hoteleros españoles.

¿Realmente la caída de este gigante puede tener consecuencias directas en los hoteles de nuestro país? Sí, no cabe duda.

Tal es la situación de la compañía, que grandes grupos analistas como Citygroup han puesto en duda la viabilidad de sus cuentas. De hecho, solo se pueden despejar si el gigante británico es capaz de pagar un préstamo de 300 millones.

Cabe destacar que el Reino Unido es uno de los principales mercados turísticos, ya que trae a España más de 18,5 millones de visitantes al año. Este verano se prevé que su paso no sea tan fructífero como lo viene siendo desde hace años, principalmente, por la pérdida de poder adquisitivo de los turistas como consecuencia del Brexit. Esta última situación también ha propiciado que los turistas británicos busquen otros destinos parecidos con un precio menor.

¿Qué está haciendo Thomas Cook al respecto?

Pues para que se evite ese trasvase de turistas ingleses hacia otros destinos, el turoperador está exigiendo a los hoteles españoles una reducción de las tarifas para poder elevar sus márgenes y así solventar su delicada situación financiera. Asimismo, este contexto económico de la compañía suscita las dudas en los hoteles ya que se pueden producir retrasos en los pagos.

En cambio, las grandes cadenas hoteleras se libran del efecto dominó que se pueda generar, en gran medida, porque el peso de las ventas directas a través de internet ha crecido considerablemente. De este modo, los hoteles cuyas ventas dependan en gran medida de la turoperación, sí que pueden verse gravemente afectados por la situación financiera de Thomas Cook.

De este modo, una de las opciones más aconsejables si la facturación de tu hotel está muy vinculada a la turoperación, es que fomentes las ventas directas, trabajes el canal online y apuestes por una estrategia de marketing online. Asimismo, otra alternativa es traspasar el hotel antes de que se vea afectado por ese tipo de situaciones.

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A la hora de tomar la decisión sobre si vender o un establecimiento hotelero, la primera pregunta que debemos hacernos es: ¿mi hotel es rentable? Parece una pregunta sencilla, pero en realidad no es tan fácil identificar la rentabilidad que ofrece el alojamiento. Te mostramos los diferentes parámetros que van a determinar este factor a la hora de comenzar el proceso de venta del negocio.

¿Cómo se mide la rentabilidad de un hotel?

El indicador de negocio que se utiliza para medir la rentabilidad del establecimiento hotelero es el ingreso medio por habitación disponible, lo que se denomina en inglés RevPar (revenue per available room). Con este indicador, considerado como un estándar clave en el sector, se puede calcular la rentabilidad del hotel en un periodo determinado.

Asimismo, es un indicador de gran utilidad a la hora de calcular la efectividad la política de precios del establecimiento. También te puede ofrecer una opción para medir la competitividad del alojamiento con respecto a la competencia más cercana.

Tan importante es este indicador, que hasta el Instituto Nacional de Estadística solicita a los hoteles que indiquen el ingreso total por habitación sin considerar el desayuno o la media pensión.

¿Cómo se puede calcular el ingreso medio por habitación?

La fórmula es muy sencilla: se trata de dividir el ingreso total entre el número total de habitaciones disponibles. Sencillo. Para ello vamos a poner un ejemplo práctico:

Nuestro hotel cuenta con 100 habitaciones

Se han reservado 80 a un precio de 100 por habitación, en cambio las 20 restantes no se han reservado y han quedado vacías.

Recaudación total: (80×100) = 8.000 euros

Ingreso medio por habitación: 8.000/100= 80 euros.

Este sería el ingreso medio que se obtiene por habitación. Esta fórmula no tiene en cuenta los servicios que ofrece el hotel como el desayuno, media pensión u otros añadidos como spa, gimnasio, internet o actividades para los hospedados.

Por otro lado, hay que tener en cuenta los salarios de los trabajadores del hotel, el volumen de los costes fijos y variables, las compras que realiza el establecimiento, la inversión en mejoras de las instalaciones o financiación que tengamos pendiente.

De este modo, hay que que tener en cuenta todos estos gastos y ver si el precio medio por habitación es capaz de sostenerlos. De no ser así, el hotel puede entrar en una situación preocupante dado que, el volumen de gastos sería superior al de ingresos y la rentabilidad se vería comprometida.

Lo más recomendable en estos casos es recurrir a un experto que pueda ayudar en la gestión del establecimiento hotelero o, en caso de que el hotel no haya entrado en una dinámica de pérdidas, venderlo para recuperar la inversión y poder hacer frente a las posibles deudas. Sobre estas últimas, es importante dejar resueltos préstamos así como las obligaciones económicas con los trabajadores antes de llevar a cabo el traspaso de la propiedad ya que, el comprador no va a querer hacerse cargo de un negocio que arrastre deudas y, mucho menos, con el equipo de trabajo.

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A la hora de vender un establecimiento hotelero, lo más importante es saber fijar un precio adecuado que valore de manera objetiva el negocio. Asimismo, establecer una cifra de venta que se ajuste a la realidad no es una tarea fácil de modo que, te ofrecemos una vía objetiva para que puedas llevar a cabo la valoración y puedas saber el precio de un hotel.

Antes de comenzar a realizar la valoración hay que desterrar los factores emocionales. Por lo general, cuando se vende un negocio se tiende a tener en cuenta factores emocionales relacionados con él y que para nosotros tienen un valor que incrementa el precio de venta. En este caso se trata de un factor intangible que, por lo tanto, para el comprador no va a tener un valor objetivo. De este modo, lo más recomendable es asesorarse por especialistas para que te ofrezcan una valoración objetiva.

Otro consejo es que, para demostrar el valor de tu hotel, como el de otro negocio, certifiques todo mediante documentos oficiales. La documentación va a ser la que establezca de manera objetiva el valor y también el camino de la negociación, puesto que el comprador va a carecer de argumentos para tratar de negociar a la baja el precio de compra.

Varias fórmulas para saber el precio de un hotel

En primer lugar tenemos el cálculo Room Rate multiplier o Multiplicador del precio de la habitación. Para conocer el precio de un hotel según esta fórmula, debemos conocer el número de habitaciones de las que dispone el establecimiento, así como su precio medio.

Fórmula = nº de habitaciones disponibles x Precio medio por habitación  x  1.000.

Ejemplo. En un hotel de 200 habitaciones con un precio de 80 euros por habitación el cálculo sería el siguiente:

200 habitaciones x 80 euros x 1.000 =  16.000.000€.

La fórmula de la lata de refresco

Sí también existe un método de valoración basado en lo que cuesta una lata de refresco en el hotel. Esta fórmula considera que una habitación del hotel que se quiere vender, vale 100.000 veces lo que cuesta una lata de refresco en la máquina de vending del propio hotel.

De este modo el cálculo sería el siguiente:

Valor del hotel: Precio de la lata x número de habitaciones x 100.000

Ejemplo: 1,20 x 200 x 100.000= 24.000.000

Como podéis ver, la valoración cambia en función de la fórmula aplicada. Estos métodos no dejan de ser aproximados para que el propietario del hotel se haga una idea de lo que puede costar su establecimiento.

Lo más aconsejable en estos casos es recurrir a un gabinete de expertos que puedan realizar una valoración objetiva del negocio. Para ello, va a ser necesario presentar el mayor número de documentación posible para acreditar de manera legal el precio que se pide para la venta.

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Los hoteles son unos de los negocios vinculados con el ocio, junto con la restauración, que mayor impacto tiene sobre la economía española. De hecho, el turismo es una de las principales fuentes generadoras de empleo y riqueza, por lo que a la hora de vender un establecimiento de este tipo, va haber una cartera amplia de compradores interesados.

No obstante, antes de vender un hotel hay que tener en consideración dos tipos de motivos: los personales y los coyunturales o económicos. Dentro de estos primeros se pueden dar los siguientes:

– Jubilación: Es tu último periodo como propietario de un hotel y quieres venderlo para obtener unos ingresos de cara a tu nueva etapa. Dentro de este motivo es fundamental diferenciar si se tienes un transmisor directo, por ejemplo, un familiar, o si la quiere traspasar a un comprador desconocido. Este detalle fundamentará el precio del traspaso, así como el de algunos trámites.

– Necesitas liquidez. Si, por ejemplo, vas a embarcarte en otro negocio o simplemente necesitas ganar liquidez de manera urgente, la venta de tu hotel se puede tramitar de una manera más o menos rápida. En este caso el factor tiempo va a ser crucial a la hora de vender tu negocio, por lo que también debes recordar que, debes ir con premura, pero sin aceptar un trato que sea muy inferior al valor real de tu negocio.

– La facturación compromete la viabilidad de tu hotel. Esta es una de las peores situaciones que te puedes encontrar. Si la facturación no acompaña a tu negocio, cada minuto que pasa se convierte en pérdida de dinero. En estos casos lo más aconsejable es encontrar un acuerdo los suficientemente pronto para cerrar esta hemorragia económica. Asimismo, es muy posible que tengas que deshacerte de tu hotel por un precio menor del que estimabas venderlo.

A estos motivos personales habría que sumarles otros de tipo coyuntural o económico como se ha citado anteriormente. Huelga decir que ambos van a determinar, no sólo la decisión de vender o no, sino también los plazos y el precio del traspaso. Obviamente, vender un hotel no es un proceso de una semana, ya que requiere una labor de búsqueda de documentación muy importante, pero si la facturación está comprometida, cada minuto que pasa es sinónimo de una pérdida constante de dinero.

¿Qué otros motivos pueden llevarte a vender tu hotel?

La adaptación siempre es cara: Es obvio que la máxima de un hotel va a ser siempre ofrecer un servicio de calidad para que los huéspedes estén cómodos. Es por ello que, regularmente, se van a tener que revisar las instalaciones para realizar mejoras constantes. Puntos como las camas, servicios de climatización o la piscina, en casos determinados, van a ser las partes principales que van a capitalizar el grueso de la inversión destinada a la mejora. Asimismo, los servicios digitales y multimedia están teniendo un mayor protagonismo dentro de las preferencias de los usuarios.

Aplicaciones de alojamiento particular: Sin duda alguna ha sido uno de los peores problemas a los que el sector ha tenido que hacer frente durante los últimos años. La masiva aparición de este tipo de alojamientos a través de aplicaciones para móviles, además de arrebatar una importante cuota de mercado a los propietarios de hoteles, ha generado una falta de confianza del consumidor por malas prácticas. Además, esto ha provocado que se regulen aún más el sector del turismo.

Competencia: Este es un motivo común a todos. La competencia puede afectar en distintos modos, ya sea porque cuentan con unas instalaciones y servicios mejores que los nuestros, o simplemente, es capaz de asumir a un mayor volumen de usuarios con un servicio de calidad.

Estos son los motivos, tanto coyunturales como personales, a los que habitualmente se enfrenta una persona que quiere vender un hotel. El tiempo va a ser un factor determinante en el traspaso, así como el respaldo de un gabinete de expertos que te puedan acompañar durante el proceso para que sea totalmente satisfactorio y, lo más importante, acorde con la legalidad.

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