Residencias de ancianos

Una residencia de ancianos es una tipología de negocio que requiere de una gran inversión antes y durante toda la aventura empresarial. En este caso, vamos a requerir de un capital para invertir de manera constante en los servicios que ofrece un geriátrico. El objetivo que se busca con ello es ofrecer servicios de calidad y que estén al tanto de las necesidades de los residentes del centro.

Para hablar de los servicios, vamos a realizar una agrupación de los mismo en tres grandes categorías. Dentro de estos contenedores generales vamos a indicar qué servicios se deberían incluir de manera paralela para que la residencia esté dentro de las consideradas como cabeza del sector.

Servicios de manutención:

Por lo general, la calidad en el servicio de comidas es un factor diferencial para los residentes del centro y sus familiares. Para ello no hay que escatimar en materias primas, instalaciones y personal. Asimismo, un factor diferencial sería contar por personal especializado en la elaboración de dietas específicas en función de las necesidades del residente. Es decir, puede haber personas con necesidades específicas y enfermedades metabólicas como podría ser la diabetes, déficits en el aparato digestivo, etc. De este modo, un servicio de comidas de alta calidad y personal encargado de hacer los menús, van a indicar que este servicio forma parte de una buena residencia.

Salud y atención al residente:

En principio, una buena residencia de ancianos debe contar con un equipo médico especializado en la atención de los residentes, tanto para las curas habituales y servicios propios de un centro de atención primaria. También es necesario contar con un personal que realice un control antes y durante su estancia de todos los residentes. Por último, también hay que ofrecer un servicio personalizado de higiene y cuidados personales, así como de la ingesta de los medicamentos. Estos cuidados van a garantizar el bienestar de los residentes.

Actividades para fomentar la independencia:

A pesar de que una residencia ofrece servicios para que sus usuarios apenas tengan que preocuparse por casi nada, también es necesario desarrollar actividades que fomenten su independencia. Labores tan básicas como vestirse, levantarse de la cama, leer, comer o dar un pequeño paseo requieren de personas que las supervisen para que los residentes ganan confianza y puedan realizar actividades cotidianas sin ayuda. Además esto les va a ayudar a mejorar su autoestima.

Dinamización socio-cultural:

Los centros geriátricos cuentan con servicios de dinamización para sus residentes, sobre todo relacionados con cumpleaños, encuentros con las familias etc. Para marcar la diferencia, es muy positivo incluir personal que organice actividades que estimulen a los usuarios como musicoterapia, dibujo y actividades lectivas.

Servicios que van a marcar la diferencia

Dentro de los servicios que hemos mencionado anteriormente, todos ellos de carácter obligatorio para el centro, hay que tener en cuenta otros que solo se ven en residencias de ancianos punteras. Entre estos servicios se encuentran los de fisioterapia y rehabilitación, muy bien valorado por los usuarios, peluquería, podología y transporte. Sí, implementar estos servicios va a ser un coste añadido para el centro geriátrico pero, esta inversión puede suponer un mayor atractivo para aumentar el número de residentes.

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Antes de comenzar con el proceso necesario para vender una residencia de ancianos, es necesario conocer e identificar, como propietario, la tipología de nuestro centro geriátrico. Una vez identificado este factor, se va a poder comenzar con el traspaso ya que, en función de la tipología, van a aparecer distintos escenarios que afectarán de manera directa en el proceso y el precio final de venta.

Como preámbulo, antes de ver los factores que van a determinar la tipología de residencia, cabe destacar que la figura del director y su gestión van a ser determinantes tanto en la gestión como en la elección del modelo de geriátrico que se quiere desarrollar. Es por ello que, a la hora de vender el negocio, el comprador debe conocer nuestro concepto de gestión de la residencia para que tenga una visión global del negocio.

Clasificación y tipos de residencias

Existen varios tipos de residencias en función de los factores generales que adjuntamos a continuación que van desde la titularidad del centro hasta el número de camas que ofrece, pasando por los horarios de atención y servicio a residentes:

– En función de la titularidad. Aquí se puede distinguir entre residencia pública, privada o residencia colaboradora o acreditada. En la primera tipología es el Estado a través de la Administración Pública, Autonómica o Local la que costea la estancia de los residentes. Para ello, es necesario que las personas adscritas al centre aporten el 80% de su pensión. Por otro lado están las residencias privadas, donde el usuario paga al centro y este a su vez se puede transferir sin ningún problema. Por último están las colaboradoras, que son un modelo mixto entre el público y privado.

– En función del número de plazas ofertadas. Si, por ejemplo, contamos con una residencia de hasta 40 plazas, se podría considerar como una de tamaño pequeño. En cambio, pasa a ser mediana si tiene entre 40 y 100 plazas; y se considera de gran tamaño cuando cuenta con una capacidad para albergar a más de 100 residentes. Obviamente, una residencia que tiene un mayor número de plazas va a tener un valor mayor a la hora de traspasarse, de modo que si tienes la posibilidad de aumentar el número de habitaciones, puede ser un movimiento muy inteligente antes de vender.

– En relación al residente. Dentro de las residencias de ancianos cabe destacar que el nivel de dependencia del usuario va a determina la tipología de esta. Por lo tanto, tendremos residencias para personas no dependientes, las que pueden tener una actividad normal en su día a día; las destinadas a personas dependientes, ya sea porque sus usuarios necesitan algún tipo de ayuda debido a una incapacidad mental física o funcional. Por último, están las de tipo mixto, que albergan a ambos tipos de residentes. En el caso de las residencias para dependientes, suelen cotizarse más caras debido a que disponen de servicios y personal específico para la asistencia.

– Según la estancia de los residentes. Aquí podemos ver residencias de tipo permanente, donde el usuario está todo el día ingresado, temporales, diurnas o centros de día. Estos últimos no ofrecen pernocta, sino actividades durante el día. Asimismo también existen residencias con plazas socio sanitarias en las que el residente ingresa directamente desde el hospital.

Para concluir, como propietario de una residencia, lo más habitual es que la tipología se conserve inamovible durante toda la gestión. Esto se debe principalmente a que la gestión corresponde a un modelo de negocio concreto y proyectado para ese caso. A la hora de vender la residencia, es importante mostrar las virtudes de su tipología al comprador

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Una residencia de ancianos es un negocio muy jugoso para inversores, principalmente, porque las actuales condiciones de vida han generado una mayor esperanza de vida. Desgraciadamente, muchas personas no disponen del tiempo necesario para dedicarle el cuidado que merecen sus mayores. De este modo, una residencia de ancianos suele ser la opción más demandada para que nuestros mayores pasen sus días de retiro con una buena calidad de vida.

A la hora de valorar una residencia de ancianos se han de tener en cuenta varios factores los primeros son los económicos. Dentro de estos se encuentran elementos de gran importancia como la facturación, el margen de beneficios y el estado de las cuentas del negocio. Lo más recomendable para realizar una valoración objetiva de una residencia de ancianos, va a ser acreditar el estado económico-financiero del negocio mediante toda la documentación posible. Para un comprador, tener datos objetivos de cómo va el negocio, es un factor determinante para realizar la inversión.

¿Qué otros factores son clave a la hora de valorar una residencia de ancianos?

Las instalaciones. Son uno de los puntos más importantes. El tamaño, estado estructural y su ubicación van a ser clave a la hora de establecer el precio venta. Es por ello que durante la valoración debes tener en cuenta:

• Tamaño. Si las instalaciones gozan de un pequeño tamaño, esto afectará al número de personas que pueda acoger el geriátrico. Este factor puede jugar en tu contra ya que, una residencia con una baja capacidad puede ofrecer un menor número de camas disponibles.
• Ubicación. Este factor también es muy interesante. Si se trata de una residencia de gran tamaño, lo más habitual es que esté ubicada en las afueras, dentro de un entorno de absoluta tranquilidad y de contacto con la naturaleza. Si este es tu caso, no cabe duda de que cuentas con una residencia que va a ofrecer a sus usuarios una gran calidad de vida. En cambio, también se puede dar el caso de que esté ubicada dentro de un núcleo urbano, aquí el factor diferencial va a ser el fácil acceso y la cercanía para sus familiares.
• Estado de las instalaciones. Es muy fácil de identificar. Si ves que necesita una reforma, más allá de una mano de pintura, va a reducir el precio. Lo aconsejable es que inviertas algo de tu presupuesto en reformar las instalaciones para que el comprador tenga una percepción positiva.

Los servicios también afectan en la valoración de una residencia de ancianos

Actividades para los residentes: El bienestar de los residentes es la máxima de una residencia de ancianos. Es por ello que contar con varios especialistas que organicen actividades, va a ser un factor importante para medir la calidad del negocio que se desea vender. Asimismo, este tipo de servicios no suelen tener un gran impacto sobre la economía del propio centro.

Servicio especializado de comida: Los usuarios de una residencia de ancianos son personas con necesidades alimentarias específicas. Muchos de ellos, por problemas derivados de enfermedades, necesitan una atención especial en su dieta o a la hora de tomar medicamentos. Contar con un servicio especializado de comida y, que sea de alta calidad, es síntoma de que la residencia de ancianos tiene un gran valor.

Servicios de atención primaria: Es evidente que una residencia de ancianos va a necesitar de la presencia de médicos especializados y de un equipo de técnicos sanitarios. De hecho, cuánto más amplia sea esta plantilla de profesionales, mejor servicio se puede ofrecer al residente y menor dependencia se puede tener de un centro externo.

Otros servicios: En función del tipo de residencia de ancianos del que estemos hablando, algunos de ellos pueden ser obligatorios o no. Por lo general, contar con servicios como peluquería, podología, psicología o fisioterapia, es un carácter de valor añadido para la venta del negocio.

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Las residencias geriátricas son una tipología de negocios que van a tener una importancia muy alta, por su función social,  durante muchos años. En concreto, el estilo de vida actual y una mayor esperanza de vida, son factores determinantes para que sean inversiones con una estabilidad que, salvo en algunos casos determinados, pueden estar garantizada durante largos periodos de tiempo. A pesar de ello se pueden dar casos en los que un propietario desee vender su residencia de ancianos por lo que, vamos a analizar los motivos más comunes para tomar esta decisión.

Los avances médicos, cambios en el estilo de vida y una mejor alimentación, entre otros motivos, han generado una estabilidad social que se ha visto reflejada en un aumento considerable de la esperanza de vida. Asimismo, este hito también ha tenido un alto coste en la sociedad: menos tiempo para dedicar a nuestros mayores. Esta situación ha provocado que muchas familias opten por una residencia de ancianos para que sus mayores disfruten de su retiro con la mayor calidad posible.

Pero a pesar de su gran rentabilidad aparente, las residencias de ancianos son negocios que están sometidos a fuertes cambios y a inversiones constantes en cuanto a mejora de servicios e instalaciones. La búsqueda constante por la máxima comodidad del residente se convierte en un flujo de dinero que, de manera mensual casi, debe destinarse para que el propio centro sea la punta de lanza entre la competencia. Eso sin duda es caro y puede comprometer la viabilidad de la residencia.

Motivos personales para el traspaso de una residencia de ancianos

– Jubilación: Es tu último periodo como propietario de una residencia de ancianos y quieres venderla para obtener uno ingresos de cara a tu nueva etapa. Dentro de este motivo es fundamental diferenciar si se tienes un transmisor directo, por ejemplo, un familiar, o si la quiere traspasar a un comprador desconocido. Este detalle fundamentará el precio del traspaso, así como el de algunos trámites.

– Necesitas liquidez. Si, por ejemplo, vas a embarcarte en otro negocio o simplemente necesitas ganar liquidez de manera urgente, la venta de tu residencia de ancianos se puede tramitar de una manera más o menos rápida. En este caso el factor tiempo va a ser crucial a la hora de vender tu negocio, por lo que también hay que recordar, que debes ir con premura, pero sin aceptar un trato que sea muy inferior al valor real de tu negocio.

– Tu facturación compromete la viabilidad de tu residencia de ancianos. Esta es una de las peores situaciones que te puedes encontrar. Si la facturación no acompaña a tu negocio, cada minuto que pasa se convierte en pérdida de dinero. En estos casos lo más aconsejable es encontrar un acuerdo los suficientemente pronto para cerrar esta hemorragia económica. Asimismo, es muy posible que tengas que deshacerte de tu gasolinera por un precio menor del que estimabas venderlo.

A estos motivos personales habría que sumarles otros motivos de tipo coyunturales. Huelga decir que ambos van a determinar, no sólo la decisión de vender o no, sino también los plazos y el precio del traspaso. Obviamente, vender una residencia de ancianos no es un proceso de una semana, ya que requiere una labor de búsqueda de documentación muy importante, pero si la facturación está comprometida, cada minuto que pasa es sinónimo de una pérdida constante de dinero.

¿Qué otros motivos pueden llevarte a vender tu residencia de ancianos?

La adaptación siempre es cara: La máxima de una residencia de ancianos es buscar el bienestar de sus residentes. Es por ello que ofrecer unas instalaciones con un nivel de equipamiento alto y de gran calidad va a suponer una gran inversión. Obviamente este tipo de gasto se hace de manera periódica, pero el desembolso requiere un gran capital que obligará al propietario a abrir líneas de crédito o solicitar préstamos hipotecarios.

¿Qué gastos eventuales pueden comprometer esa viabilidad?

• Adaptación de infraestructuras
• Compra de material médico
• Renovación de las habitaciones y camas
• Nuevo mobiliario
• Reforma de baños y sanitarios
• Subida salarial del personal médico

Dentro de este proceso de mejora constante, también hay que considerar la implementación de nuevos servicios que van a generar un coste adicional, esta vez sí, mes a mes. Sobre esto nos referimos a los siguientes:

• Servicios de entretenimiento y cursos. Contratar a profesionales que ofrezcan entretenimiento a los residentes o cursos para que mantengan la actividad intelectual, son gastos a considerar de manera mensual.
• Ampliar el equipo humano. La atención personalizada y al detalle es lo que se busca en cualquier residencia de ancianos. Ampliar tu plantilla de personal, va a incrementar el volumen de gastos mensuales.
• Mayor independencia de los centros sanitarios. Conseguir atender a un residente sin la necesidad de depender de un centro médico es un motivo para muchos usuarios. Claro, este servicio no es nada barato y requiere de una plantilla de expertos así como de instalaciones médicas.

Competencia: Este es un motivo común a todos. La competencia puede afectar en distintos modos, ya sea porque cuentan con unas instalaciones y servicios mejores que los nuestros, o simplemente, se trata de una residencia de ancianos de titularidad pública pueden crearnos una competencia voraz y ponernos en apuros.

Estos son los motivos, tanto coyunturales como personales, a los que habitualmente se enfrenta una persona que quiere vender una residencia de ancianos. El tiempo va a ser un factor determinante en el traspaso, así como el respaldo de un gabinete de expertos que te puedan acompañar durante el proceso para que sea totalmente satisfactorio y, lo más importante, acorde con la legalidad.

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Es obvio que las residencias de ancianos cumplen una verdadera y necesaria función social de modo que. también son un tipo de negocio muy jugoso para inversores que buscan un fondo seguro para su capital. Asimismo, como propietario debes tener en cuenta de que no se trata de vender por vender , sino que hay que conocer todos los trámites a la perfección, asesorarse convenientemente y dar el paso una vez comprobado el estricto cumplimiento de la normativa al efecto, así como la rentabilidad.

Primer consejo: diferencia tu residencia de ancianos

Para que te hagas una idea, las residencias subvencionadas, las de lujo y las mixtas, son las idóneas para los inversores. Conociendo estos factores de interés, lo más interesante que puedes hacer es marcar la diferencia para que resulte aún más atractiva. Por ejemplo,  puedes realizar una inversión antes de la venta para convertir tu residencia de ancianos en una de lujo o, por ejemplo, indicar en la documentación de venta las subvenciones que recibe tu negocio. Siempre va a ser importante.

Los geriátricos pueden clasificarse de diversas formas. Por el número de personas que lo ocupan, pisos tutelados, pequeñas, medianas, grandes y muy grandes; por la tipología de los usuarios, capaces, incapaces, asistidos, mixtas; por el tipo de plazas, permanentes, temporales, centros de día, etc…; por el tipo de financiación y la modalidad de gestión, privadas, públicas y mixtas…

Cuidado con la operación, conoce todos los procesos

En primer lugar, es necesario conocer la normativa de la operación. Legalmente podemos consultarlo en el art. 1445 y siguientes del Código Civil regulan el contrato de compraventa. El 1445 dice: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Igualmente, el Código de Comercio somete los contratos de compra venta de negocios a las disposiciones que contienen los artículos 50 a 63, y ello con independencia de los contratos mercantiles específicos, de por ejemplo bancos, seguros y transportes.

Los contratos de compra venta de negocios son atípicos, especiales, de objeto único y con libertad de forma, a no ser que se trasmita también el bien inmueble en donde radica, para lo que es ya imprescindible acudir al notario. Es necesario también, que la transmisión lo sea de un conjunto organizado de elementos en funcionamiento con el objetivo claro de continuar su explotación, no habiendo compra venta cuando lo que se transmite dejó de funcionar o aún no se ha iniciado su explotación.

La documentación es tu aliada

Es de vital importancia tener en cuenta que para comprador de tu residencia de ancianos, la documentación es la prueba de mayor valor a la hora de concretar el precio de la operación. Es por ello que, como propietario, debes poner a disposición del comprador documentación vital como la contabilidad integra del centro, así como informarle de las deudas, en caso de que existan, con proveedores, bancos, Seguridad Social y Hacienda.

Por otro lado, otro de los temas que debes dejar atado es el del personal del centro a tu cargo. En la operación de compraventa se produce una sucesión de empresa, ¿esto qué significa? Que cuando el negocio se traspasa, el personal pasa a depender, con la totalidad de sus derechos y obligaciones, del nuevo propietario.

Por último, debes saber que cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa específica de centros geriátricos, normativa de vital importancia y necesario cumplimiento para la adecuada gestión de un centro geriátrico. Es por ello que el conocimiento de todos estos puntos, así como de la normativa vigente, va a ser clave para que la operación sea un éxito. De este modo, nuestro último consejo es que recurras a un equipo de expertos para que te asesoren durante todo el proceso, desde el inicio hasta el final.

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